شروط الإيجار القديم للمحلات تختلف بحسب صفة المستأجر والقانون الذي يحكم عقد الإيجار. فالقانون رقم 164 لسنة 2025 ينظم بعض الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى إذا كان المستأجر شخصًا طبيعيًا، بينما توجد أحكام مستقلة للأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية مثل الشركات والجمعيات.
لذلك فإن معرفة ما إذا كان المحل التجاري يخضع للقانون الجديد لا تتوقف على وصفه بأنه «محل» فقط، بل تتطلب مراجعة اسم المستأجر في العقد، وتاريخ العقد، والقانون الذي أُبرم في ظله، والغرض الفعلي من التأجير.
وتبدأ مراجعة شروط الإيجار القديم للمحلات بتحديد اسم المستأجر وصفته القانونية، ثم مطابقة العقد مع نطاق القانون وتاريخ إبرامه والغرض من استخدام المحل.
متى يخضع المحل التجاري لقانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025؟
تنص المادة الأولى من القانون رقم 164 لسنة 2025 على سريان أحكامه على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وعلى الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، وفقًا للقانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
وبناءً على ذلك، قد يخضع محل تجاري أو مكتب أو عيادة أو ورشة للقانون إذا كان المستأجر شخصًا طبيعيًا، وكان عقد الإيجار من العقود التي تدخل في نطاق القانونين المشار إليهما. ولا يكفي مجرد كون النشاط تجاريًا لإثبات الخضوع أو الاستبعاد.
ومن أهم شروط الإيجار القديم للمحلات التحقق مما إذا كان المستأجر شخصًا طبيعيًا أم شركة؛ لأن هذه الصفة تؤثر في القانون الواجب التطبيق وفي حساب الفترة الانتقالية.
ما مدة عقد الإيجار القديم للمحل التجاري؟
إذا كان المحل مؤجرًا لشخص طبيعي وكان العقد داخل نطاق القانون رقم 164 لسنة 2025، فإن المادة الثانية تحدد مدة انتقالية قدرها خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك. وقد بدأ العمل بالقانون في 5 أغسطس 2025.
أما إذا كان المستأجر شركة أو شخصًا اعتباريًا، فلا تُطبق عليه هذه المدة لمجرد أن العين محل تجاري؛ إذ يجب فحص القانون رقم 10 لسنة 2022 وغيره من الأحكام ذات الصلة وفق طبيعة العقد وصفة المستأجر.
كم تصبح أجرة المحل التجاري وفق القانون الجديد؟
بالنسبة إلى الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين والخاضعة للقانون رقم 164 لسنة 2025، تنص المادة الخامسة على أن القيمة الإيجارية القانونية تصبح خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية، اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون.
وتنص المادة السادسة على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفق المادتين الرابعة والخامسة بنسبة 15% سنويًا بصفة دورية. وبالتالي، فإن الزيادة لا تُحسب باعتبارها 15% من أي رقم يختاره المالك، وإنما من القيمة التي حددها القانون.
هل تختلف أحكام المحل إذا كان المستأجر شركة؟
نعم. القانون رقم 164 لسنة 2025 يحدد في المادة الأولى نطاق الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين. أما الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، مثل الشركات والجمعيات والمؤسسات، فقد نظمها القانون رقم 10 لسنة 2022 متى توافرت شروط تطبيقه.
ووفق القانون رقم 10 لسنة 2022، حُددت فترة انتقالية مدتها خمس سنوات من تاريخ العمل به، مع تحديد القيمة الإيجارية بخمسة أمثال القيمة القانونية السارية وزيادتها سنويًا بنسبة 15%. وقد بدأ العمل بهذا القانون في مارس 2022، ولذلك ترتبط نهاية الفترة الانتقالية بالعقود الخاضعة له في مارس 2027، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
ومن المهم عدم الخلط بين القانونين: فصفة المستأجر – شخص طبيعي أم شخص اعتباري – قد تغير القانون الواجب التطبيق، ومدة الفترة الانتقالية، وطريقة تحديد الأجرة.
ولا تكتمل مراجعة شروط الإيجار القديم للمحلات دون فحص أصل عقد الإيجار وملاحقه وإيصالات الأجرة والمستندات التي توضح الصفة القانونية للمستأجر.
ما المستندات التي يجب مراجعتها لمعرفة شروط الإيجار القديم للمحلات؟
قبل تحديد الموقف القانوني للمحل، يُفضل تجهيز ومراجعة المستندات الآتية بحسب الحالة:
- أصل عقد الإيجار أو صورة واضحة منه، بما يشمل أي ملاحق أو تعديلات.
- بيانات أطراف العقد، وبالأخص الاسم والصفة القانونية للمستأجر وقت إبرام العقد.
- تاريخ تحرير العقد، وأي مستندات تثبت امتداده أو انتقال العلاقة الإيجارية.
- ما يثبت الغرض من التأجير وطبيعة النشاط الذي تستخدم فيه العين.
- إيصالات سداد الأجرة وأي إخطارات أو إنذارات متبادلة بين المالك والمستأجر.
- مستندات الشركة أو الشخص الاعتباري إذا كان هو الطرف المستأجر في العقد.
هذه قائمة إرشادية وليست حصرًا قانونيًا ثابتًا؛ فقد تتطلب الحالة مستندات إضافية بحسب تاريخ العقد وطبيعة النزاع.
وتؤثر شروط الإيجار القديم للمحلات أيضًا في تحديد ما إذا كان طلب الإخلاء ممكنًا قبل انتهاء الفترة الانتقالية، لذلك يجب فحص سبب الإخلاء والقانون المنطبق قبل اتخاذ الإجراء.
هل يجوز للمالك طرد صاحب المحل قبل انتهاء الفترة الانتقالية؟
قد يجيز القانون طلب الإخلاء قبل انتهاء الفترة الانتقالية عند تحقق أسباب محددة. وبالنسبة إلى العقود التي يشملها القانون رقم 164 لسنة 2025، أضافت المادة السابعة حالتي ترك المكان مغلقًا لأكثر من سنة دون مبرر، وامتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى مناسبة للغرض ذاته، مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء الأخرى الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
ولا يجوز افتراض أن كل مخالفة أو خلاف على الأجرة يؤدي تلقائيًا إلى الإخلاء؛ بل يجب تحديد السبب القانوني واتباع الإجراءات المختصة. لمزيد من التفاصيل، راجع شرح حالات طرد المستأجر في الإيجار القديم.
أسئلة شائعة عن الإيجار القديم للمحلات
هل كل محل تجاري يخضع لقانون 164 لسنة 2025؟
لا. يشترط أن يكون المستأجر شخصًا طبيعيًا وأن يكون العقد داخل نطاق القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. أما الشركات والأشخاص الاعتبارية فلها إطار قانوني مختلف.
هل زيادة الإيجار للمحل خمسة أمثال ثم 15% سنويًا؟
هذه هي القاعدة التي قررتها المادتان الخامسة والسادسة للأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين والخاضعة للقانون رقم 164 لسنة 2025، ولا يجوز تعميمها على كل عقد تجاري دون التحقق من نطاق القانون.
هل عقد المحل باسم شركة يخضع لنفس مدة عقد الفرد؟
ليس بالضرورة. يجب فحص صفة الطرف المستأجر والقانون الذي ينطبق على العقد؛ فقد يخضع عقد الشخص الاعتباري للقانون رقم 10 لسنة 2022 بدلًا من القانون رقم 164 لسنة 2025.
والخلاصة أن شروط الإيجار القديم للمحلات لا تُطبق بصورة موحدة على جميع الأنشطة؛ بل تتحدد وفق صفة المستأجر ونطاق القانون الذي يخضع له العقد.
ومن ثم فإن تطبيق شروط الإيجار القديم للمحلات يتطلب مراجعة العقد والمستندات، وليس الاعتماد على كون العين محلًا تجاريًا فحسب.
الخلاصة
تحديد شروط الإيجار القديم للمحلات يبدأ من تحديد صفة المستأجر والقانون الذي يحكم العقد. فالمحل المؤجر لشخص طبيعي قد يدخل في نطاق القانون رقم 164 لسنة 2025، بينما قد يخضع المحل المؤجر لشركة أو جمعية للقانون رقم 10 لسنة 2022 إذا توافرت شروطه. ويترتب على هذا الاختلاف تغير مدة العقد وقواعد الأجرة والإخلاء.
للاطلاع على التعديلات العامة، اقرأ دليل قانون الإيجار القديم 2026. وإذا كنت مالكًا أو مستأجرًا لمحل تجاري وتحتاج إلى تقييم عقدك، يمكنك طلب استشارة قانونية عبر تقنين.
