تُعدّ دعوى الطرد لعدم سداد الاجرة من أهم الوسائل القانونية المتاحة للمؤجِّر في مصر، لاسترجاع عقاره المؤجَّر أو تسوية وضعية المستأجر المخالف لشروط العقد. وفي حال امتنع المستأجر عن سداد الأجرة أو تأخر فيها بصورة غير مبررة، فإن القانون المصري يمنح المؤجِّر الحق في رفع دعوى إخلاء أو طرد لاستعادة العين المؤجرة، بعد استنفاد وسيلة الإنذار الرسمي ومنحه مهلة محددة للتصحيح.
إن أهمية هذه الدعوى لا تكمن فقط في استعادة العقار وإنما في تحقيق مبدأ التوازن القانوني، بين مصلحة المؤجِّر في تأمين دخله ومصلحة المستأجر في البقاء طالما التزم بالعقد. لذلك في هذا المقال سوف نستغرض مستندات المطلوبة لرفع دعوى الطرد لعدم سداد الاجرة والمحاكم المختصة بها ونصائح قانونية لحماية المؤجر أيضا .
ما هي دعوى الطرد لعدم سداد الاجرة ؟
دعوى الطرد لعدم سداد الاجرة هي إجراء قضائي يتخذه المؤجِّر (المالك) في مصر لطرد المستأجر الذي يمتنع أو يتأخر عن تسديد الأجرة المتفق عليها. تهدف هذه الدعوى إلى استرداد العين المؤجرة وتحصيل المستحقات المتأخرة، ضمن إطار قانوني يضمن حقوق الطرفين.
ما هي المستندات المطلوبة لرفع دعوى الطرد لعدم سداد الاجرة ؟
- العقد الأصلي للإيجار: يجب أن يتضمن وصفاً دقيقاً للعقار، قيمة الإيجار، موعد الدفع، ومدة العقد. هذا العقد هو أساس الدعوى
- إنذار رسمي بالتكليف بالوفاء: سواء تم عبر محضر محكمة أو رسالة موصاة بعلم الوصول، وذلك قبل اللجوء للمحكمة
- توثيق طريقة وتاريخ الإرسال: لإثبات أن الإنذار وصل للمستأجر، مع احترام المهلة القانونية.
- بيان بالمتأخرات (جدول مبسّط): يوضح عدد الشهور المتأخرة وقيمة كل شهر والمجموع الكلي.
- (اختياري) إثبات تكرار التأخر أو الامتناع: إن وُجد سوابق أو محاضر سابقة، فهي تعزز موقف الدعوى أمام المحكمة.
لماذا هذه المستندات مهمة ؟
- العقد يثبت العلاقة التعاقدية والشروط، ويعد أساساً للدعوى
- الإنذار الرسمي شرط قانوني لا غنى عنه لرفع الدعوى.
- توثيق الإنذار يُظهر احترام الإجراءات القانونية، ويساعد المحكمة على فهم السياق.
- جدول المتأخرات يوضح المطلب المالي بوضوح ويزيد من مصداقية الدعوى
- إثبات التكرار (إذا كان موجوداً) يعزز الاستناد إلى الدعوى كخيار أخير وليس إجراءً متسرعاً، ويمكن الاعتماد عليه لتأكيد سلوك المستأجر المتكرر.
تأثير تأخر الإيجار على المؤجِّر
عندما يتأخر المستأجر في دفع الأجرة، يتعرض المؤجِّر لضغوط مالية حقيقية، فقد يُحرَم من دخله الشهري، ويُضطر لتحمّل تكاليف الصيانة أو الفواتير. في ظل التغييرات الجديدة التي أُقرت مؤخرًا، مثل قانون إيجار الأماكن وتعديلاته لعام 2025، أصبح من الضروري التأكيد على التوازن بين حقوق المستأجر وحماية الدخل العقاري للمؤجِّر، خاصة وسط تطبيق آليات الطرد ضمن إطار القانون الذي يمنع التعدّي أو الإخلاء خارج الإجراءات الرسمي
ما المحاكم المختصة لرفع دعوى الطرد لعدم سداد الاجرة ؟
المحكمة الابتدائية: هي الجهة المختصة في معظم دعاوى الإيجار غير المحددة القيمة، خاصة إذا تجاوزت قيمة المطالبة مبلغاً كبيراً.
يتم تحديد الاختصاص المحلي بناءً على مكان الإقامة أو موقع العقار المؤجر.
في حالات الطرد المستعجل (الأمور المستعجلة)، يمكن رفع دعوى الطرد لعدم سداد الاجرة أمام محكمة الأمور المستعجلة (المستعجلة) للحصول على حكم سريع إلا أن المستأجر يمكنه رفع دعوى موضوعية لاحقة وتنفيذ الحكم لا يوقفها
الفرق بين دعوى الإخلاء ودعوى الطرد لعدم سداد الاجرة (الطرد المستعجل)
اولا : دعوى الإخلاء
- تُرفع أمام المحكمة الابتدائية.
- تستند إلى تأخر أو امتنع المستأجر عن السداد بعد إنذاره.
- تأخذ وقتاً أطول للإجراءات وسماع الدعوى والتحقيق.
ثانيا : دعوى الطرد لعدم سداد الاجرة ( المستعجل )
- تُرفع أمام محكمة الأمور المستعجلة.
- تهدف للحصول على حكم سريع بالإخلاء لأسباب طارئة (مثل امتداد التأخر لعدة شهور دون إجراءات).
- الحكم يُنفذ فوراً، والمستأجر يمكنه رفع دعوى موضوعية لاحقة، لكنها لا توقف تنفيذ الحكم
نموذج دعوى الطرد لعدم سداد الاجرة
في يوم … الموافق …/…/…، بناءً على طلب السيد/ …، المقيم …، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ … المحامي.
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت السيد/ … المقيم ….
الموضوع:
بموجب عقد إيجار مؤرخ …، استأجر المعلن إليه العقار الكائن بـ… مقابل أجرة شهرية قدرها … جنيه. وامتنع عن السداد منذ … وحتى تاريخه، والمستحق عليه مبلغ … جنيه.
المطلوب:
الحكم بإخلاء العقار وتسليمه خالياً من الشواغل.
إلزامه بسداد الأجرة المتأخرة كمقابل انتفاع، مع المصروفات وأتعاب المحاماة.
السند القانوني: المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981
نموذج دعوى طرد مستعجلة
في يوم … الموافق …/…/…، بناءً على طلب السيد/ …، المقيم …، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ … المحامي.
أنا المحضر انتقلت وأعلنت السيد/ … المقيم ….
وقائع الدعوى:
العقد مؤرخ …، قيمة الإيجار … جنيه شهرياً، والمستأجر لم يسدد الإيجار منذ شهر …. أُرسل له إنذار رسمي بتاريخ … ولم يستجب.
الأساس القانوني: المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 والمادة 45 من قانون المرافعات بشأن الأمور المستعجلة.
المطلوب:
إخلاء العقار فوراً للمؤجِّر.
إلزامه بالأجرة المتأخرة، والمصاريف، وأتعاب المحاماة، والحكم بنفاذ العمل (بدون كفالة).
دور المحامي في دعوى الطرد لعدم سداد الاجرة
- صياغة قانونية سليمة للصحيفة، مع الإشارة الصحيحة إلى القوانين (مثل المادة 18 و45).
- اختيار نوع الدعوى (عادية أو مستعجلة) حسب ضرورة الحالة.
- التقديم أمام المحكمة المختصة ومتابعة الإجراءات الإدارية.
- المرافعة أمام القاضي، وتوضيح أسباب الدعوى وتقديم الأدلة.
- متابعة التنفيذ بعد صدور الحكم، وضمان تنفيذ حكم الإخلاء.
- تفادي الأخطاء (تأخر الإنذار، صياغة غير دقيقة، أخطاء في إثبات المهلة).
أسئلة شائعة
1. هل يمكن للمستأجر الطعن في حكم الإخلاء؟
نعم, للمستأجر الحق في تقديم استئناف أمام محكمة النقض خلال المدة القانونية (عادة 60 يومًا)، لكن هذا لا يؤخر تنفيذ حكم الإخلاء، خصوصًا إذا صدر الحكم في الدعوى المستعجلة.
2. هل العقد الشفوي كافٍ لرفع الدعوى؟
لا. يُشترط وجود عقد مكتوب موثق يحدد الإيجار والمدة وشروط الدفع؛ العقد الشفوي لا يُعتد به أمام المحكمة في دعاوى الإخلاء.
3. ماذا يحدث إذا دفع المستأجر جزءًا من المتأخرات؟
إذا دفع المستأجر جميع المتأخرات قبل صدور الحكم، يمكن أن تُلغى الدعوى أو يُعد ذلك مبررًا لتأجيلها، لكن شرط أن يتم الدفع رسميًا وبإثبات قانوني (مثل إيصال أو تحويل بنكي).
4. هل يمكن رفع دعوى طرد لعدم سداد الاجرة في حالة غلق العقار أو عدم استخدامه ؟
نعم، وإذا ثبت أن المستأجر ترك العقار مغلقًا بلا مبرر لأكثر من سنة، يمكن طلب إخلاء فوري استنادًا للتعديلات الجديدة أو القواعد القانونية للمتروك بدون فائد
أخطاء شائعة يقع فيها المؤجِّر
- عدم توثيق الإنذار الرسمي بطريقة قانونية: مثل إرسال عبر البريد العادي فقط دون توثيقه بمحضر أو بعلم وصول، مما يمنح المستأجر ذريعة لإبطال الدعوى.
- الاعتماد على اتفاق شفوي بدلًا من عقد مكتوب: فالعقد الموثق كتابيًا هو المرجع والمستند الوحيد المعتمد لدى المحكمة.
- فقدان أو إهمال حفظ الإثباتات: عدم الاحتفاظ بنسخ من العقد، الإنذارات، إيصالات الدفع أو التواصل مع المستأجر، قد يُضعف موقفك القانوني في المحكمة—وقد يؤدي إلى رفض الدعوى كلياً.
- تأخير رفع الدعوى بعد إنذار المستأجر: المشي في الإجراءات الرسمية ببطء يُعطي المستأجر فرصة لتأجيل التسوية أو استغلال الوقت لصالحه.
نصائح قانونية لحماية المؤجِّر
- أرسل الإنذار فور تأخر الإيجار خلال المهلة القانونية.
- احتفظ بجميع الوثائق: العقد الأصلي، الإنذار، إيصالات ومراسلات.
- وثّق المتأخرات ببيان واضح ومنظم.
- إذا تكرر التأخير، اعتمد عليه لتعزيز موقفك في المحكمة.
- استعن بمحامٍ متخصص في الإيجارات لضمان قوة الدعوى وسرعة الإجراءات.
- احرص على رفع الدعوى المستعجلة في الحالات الطارئة لاستعادة العقار بسرعة.
للحصول على استشارة قانونية لاثبات جريمة الابتزاز بالصور ، يمكنك التواصل معنا عبر الرقم: 01019892158.
الخاتمة
دعوى الطرد لعدم سداد الاجرة تمثل أداة قانونية فعّالة للمؤجِّر لاسترجاع ملكيته واسترداد مستحقاته في ظل القانون المصري. يتعين توفر المستندات الأساسية (أصل العقد، الإنذار الرسمي، بيان المتأخرات)، ومعرفة الاختصاص القضائي المناسب (ابتدائية أو مستعجلة)، وبيان سبب الطرد واتخاذ الخطوات القانونية السليمة عبر محامٍ مؤهل. بالتخطيط الجيد واستثمار الإجراءات القانونية الصحيحة، يكون المؤجِّر في موقف قوي لاستعادة حقوقه بسرعة وكفاءة.