حالات طرد المستأجر في الإيجار القديم أصبحت من أكثر المسائل التي يبحث عنها الملاك والمستأجرون بعد صدور القانون رقم 164 لسنة 2025. وقد أضاف القانون حالتين محددتين يجوز فيهما طلب الإخلاء قبل انتهاء الفترة الانتقالية، مع الإبقاء على أسباب الإخلاء الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
لكن وجود سبب قانوني لا يعني أن المالك يستطيع إخراج المستأجر بنفسه؛ فالإخلاء له إجراءات قضائية، كما أن انطباق النص يتوقف على خضوع العقد للقانون الجديد وعلى وقائع كل حالة.
يركز هذا الدليل على حالات طرد المستأجر في الإيجار القديم التي أضافها القانون الجديد، مع توضيح شروط كل حالة والفرق بينها وبين أسباب الإخلاء السابقة.
ما حالات طرد المستأجر في الإيجار القديم وفق القانون 164 لسنة 2025؟
حددت المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 حالتين إضافيتين للإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية، وذلك دون الإخلال بأسباب الإخلاء الأخرى المقررة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
1. ترك الوحدة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر
يجوز طلب الإخلاء إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ترك المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر. ويجب الانتباه إلى أن النص يتطلب إثبات مدة الغلق وغياب المبرر؛ فلا يكفي مجرد عدم مشاهدة الجيران للمستأجر أو عدم وجوده في الوحدة لفترة قصيرة.
ومن الناحية العملية، قد تكون المستندات والقرائن المتعلقة بحالة الوحدة واستهلاك المرافق والزيارات والمعاينات ذات صلة بتقدير الوقائع، لكن وزن كل دليل ومدى كفايته أمر يرجع إلى المحكمة المختصة وظروف النزاع.
2. امتلاك المستأجر وحدة أخرى مناسبة للغرض ذاته
الحالة الثانية تتحقق إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه العقد يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، تكون قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر. فالمقارنة هنا ليست بين أي عقارين يملكهما الشخص، بل بين الوحدة الأخرى والغرض الذي أُجرت من أجله العين محل النزاع ومدى صلاحيتها لذلك الغرض.
لذلك لا يكفي القول إن المستأجر يمتلك عقارًا آخر دون فحص طبيعة العقار وحالته وإمكانية استخدامه للغرض المقصود، فضلًا عن ضرورة إثبات الملكية وتوافر باقي شروط النص.
هل ما زالت أسباب الإخلاء القديمة سارية؟
نعم. المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 نصت على عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981. ومن ثم يجب التمييز بين الحالتين الجديدتين اللتين أضافهما القانون رقم 164، وبين الأسباب الأخرى التي قد تنطبق بحسب العقد والوقائع، مثل بعض صور التأخر في سداد الأجرة أو التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن بالمخالفة للقانون أو تغيير استعمال العين في الحالات التي يجيز فيها القانون طلب الإخلاء.
ولا يجوز الاعتماد على عنوان عام مثل «عدم الالتزام بالعقد» دون تحديد السبب القانوني وشروطه والإجراءات اللازمة لإثباته. فلكل سبب متطلبات قد تختلف عن غيره.
ولا يكفي تحقق واقعة يشتبه في أنها من حالات طرد المستأجر في الإيجار القديم؛ بل يجب تحديد النص القانوني المنطبق وتجهيز ما يثبت توافر شروطه قبل بدء الإجراء.
ما إجراءات طرد المستأجر عند تحقق إحدى الحالتين الجديدتين؟
إذا تحقق أحد السببين المنصوص عليهما في المادة السابعة وامتنع المستأجر عن الإخلاء، يجوز للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.
وفي الوقت نفسه، يحق للمستأجر أو من امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفق الإجراءات المعتادة. إلا أن القانون نص صراحة على أن رفع هذه الدعوى لا يترتب عليه وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.
هل يستطيع المالك تغيير الأقفال أو قطع المرافق لطرد المستأجر؟
لا ينبغي للمالك تنفيذ الإخلاء بنفسه أو اللجوء إلى وسائل مادية لفرضه، مثل تغيير الأقفال أو منع الدخول أو قطع المرافق. الطريق القانوني هو اتخاذ الإجراء القضائي المناسب وتنفيذ ما يصدر من أوامر أو أحكام من خلال الجهات المختصة. وقد يؤدي التصرف خارج الإجراءات القانونية إلى نشوء منازعات ومسؤوليات مستقلة.
ومن المهم عند تقييم حالات طرد المستأجر في الإيجار القديم مراجعة صفة المستأجر وطبيعة استخدام الوحدة وتاريخ العقد، لأن نطاق القانون ليس واحدًا في جميع العلاقات الإيجارية.
هل تنطبق حالات الطرد الجديدة على كل المستأجرين؟
لا. يجب أولًا التحقق من أن عقد الإيجار يدخل في نطاق القانون رقم 164 لسنة 2025. فالمادة الأولى تتناول الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، وفقًا للقانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. كما تختلف القواعد التي تحكم بعض عقود الأشخاص الاعتبارية، ولذلك لا يصح تعميم أحكام المادة السابعة دون فحص صفة المستأجر والقانون المنطبق على العقد.
قبل اتخاذ أي خطوة، ينبغي مقارنة الوقائع الفعلية بكل شرط من شروط حالات طرد المستأجر في الإيجار القديم، لأن اختلاف تفصيلة واحدة قد يغير التكييف القانوني للنزاع.
أسئلة شائعة عن طرد المستأجر في الإيجار القديم
هل غلق الشقة لمدة سنة يسبب الإخلاء تلقائيًا؟
لا يحدث الإخلاء تلقائيًا بمجرد مرور سنة؛ إذ يشترط النص أن تزيد مدة الغلق على سنة وأن يكون ذلك دون مبرر، كما يلزم إثبات الوقائع واتباع الطريق القضائي.
هل امتلاك شقة أخرى يكفي لطرد المستأجر؟
ليس بالضرورة. يجب أن تكون الوحدة الأخرى مملوكة للمستأجر أو من امتد إليه العقد، وأن تكون قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد له المكان المؤجر، مع إثبات ذلك وفق القانون.
هل يوقف رفع دعوى موضوعية أمر الإخلاء؟
تنص المادة السابعة على أن رفع الدعوى الموضوعية لا يترتب عليه وقف أمر قاضي الأمور الوقتية الصادر وفق أحكامها.
وبذلك فإن فهم حالات طرد المستأجر في الإيجار القديم يتطلب الجمع بين سبب الإخلاء وإثباته والإجراء القضائي الصحيح، لا الاكتفاء بوجود خلاف بين المالك والمستأجر.
وتظل حالات طرد المستأجر في الإيجار القديم مرتبطة بإثبات الشروط القانونية واتباع الإجراءات التي حددها المشرع.
الخلاصة
أضاف القانون رقم 164 لسنة 2025 حالتين جديدتين لطلب الإخلاء في نطاق العقود الخاضعة له: ترك الوحدة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر، وامتلاك وحدة أخرى مناسبة للغرض ذاته. لكن إثبات السبب وتحديد القانون المنطبق والإجراءات القضائية أمور لا يمكن حسمها دون مراجعة مستندات العقد ووقائع الحالة.
للاطلاع على الصورة الكاملة للتعديلات، راجع دليل قانون الإيجار القديم 2026. وإذا كان لديك نزاع بشأن الإخلاء أو إثبات سبب من أسبابه، يمكنك طلب استشارة قانونية عبر تقنين.
موضوعات مرتبطة بالإيجار القديم
ترتبط أسباب الإخلاء بمدة استمرار العلاقة الإيجارية ونوع الوحدة؛ لذلك يمكنك قراءة شرح مدة عقد الإيجار القديم ومواعيد انتهاء العقود، وكذلك مراجعة شروط الإيجار القديم للمحلات التجارية والفرق بين المستأجر الفرد والشركة.
