مدة عقد الإيجار القديم تغيرت بموجب القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي وضع فترة انتقالية محددة للعقود السكنية والعقود غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين. لكن المدة ليست واحدة لكل العقود، ولا ينطبق القانون على جميع علاقات الإيجار في مصر؛ إذ يرتبط تطبيقه بنطاق المادة الأولى وبالقانون الذي يخضع له العقد.
في هذا المقال نوضح مدة السنوات السبع والخمس، ومتى تبدأ كل مدة، وما الفرق بين العقد السكني وغير السكني، وكيف يؤثر امتداد العقد إلى شخص آخر على تحديد الموقف القانوني.
وتبدأ معرفة مدة عقد الإيجار القديم بتحديد نوع الوحدة وصفة المستأجر؛ فهذه التفاصيل هي التي تحدد ما إذا كانت الفترة الانتقالية سبع سنوات أم خمس سنوات أو كان العقد خاضعًا لإطار قانوني آخر.
ما مدة عقد الإيجار القديم وفق القانون 164 لسنة 2025؟
تنص المادة الثانية من القانون رقم 164 لسنة 2025 على انتهاء عقود الإيجار الخاضعة له لغرض السكنى بانتهاء سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وانتهاء عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى بانتهاء خمس سنوات من التاريخ ذاته، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.
- العقود السكنية: فترة انتقالية مدتها سبع سنوات.
- العقود غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين: فترة انتقالية مدتها خمس سنوات.
نُشر القانون في 4 أغسطس 2025، وبدأ العمل به في 5 أغسطس 2025. وبناءً على ذلك، تُحسب الفترتان من تاريخ نفاذه، لا من تاريخ توقيع العقد الأصلي ولا من تاريخ آخر زيادة في الأجرة.
وعند حساب مدة عقد الإيجار القديم للشقة السكنية، يكون تاريخ بدء العمل بالقانون هو نقطة البداية للفترة الانتقالية، وليس تاريخ تحرير العقد الأصلي.
متى تنتهي مدة الإيجار القديم للشقق السكنية؟
العقود السكنية التي تدخل في نطاق القانون رقم 164 لسنة 2025 تنتهي بانقضاء سبع سنوات من تاريخ العمل به. ويجب قراءة هذه القاعدة باعتبارها فترة انتقالية للعقود المخاطبة بالقانون، وليست قاعدة عامة تنهي جميع عقود السكن في مصر.
كما يجوز للمالك والمستأجر الاتفاق على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انقضاء الفترة الانتقالية. وإذا وقع خلاف حول خضوع عقد معين للقانون أو حول امتداده إلى أحد أفراد الأسرة، فيلزم فحص العقد والمستندات والقواعد القانونية التي تحكم الامتداد.
أما مدة عقد الإيجار القديم للمحل أو النشاط غير السكني فتتوقف كذلك على صفة المستأجر؛ إذ يختلف حكم الشخص الطبيعي عن الشخص الاعتباري وفق القانون المنطبق.
ما مدة الإيجار القديم للمحلات والأنشطة غير السكنية؟
بالنسبة إلى الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى إلى أشخاص طبيعيين، قرر القانون فترة انتقالية مدتها خمس سنوات من تاريخ العمل به. وقد يشمل ذلك محلًا تجاريًا أو مكتبًا مهنيًا أو عيادة أو ورشة، بشرط أن يكون العقد داخل نطاق القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 وأن يكون المستأجر شخصًا طبيعيًا.
أما الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، مثل الشركات والجمعيات، فلا تُدرج تلقائيًا ضمن الفئة نفسها في القانون رقم 164 لسنة 2025. وقد تخضع – متى توافرت شروطه – للقانون رقم 10 لسنة 2022 الذي وضع إطارًا مستقلًا لهذه العقود وفترة انتقالية خمس سنوات تبدأ من نفاذه في مارس 2022.
هل تختلف مدة العقد إذا امتد إلى الزوج أو أحد أفراد الأسرة؟
القانون رقم 164 لسنة 2025 يتناول المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقًا للقانونين المشار إليهما. لذلك فإن تحديد الشخص الذي له صفة المستأجر لا يعتمد على صلة القرابة وحدها، بل على تحقق شروط الامتداد في التشريع المنطبق وعلى المستندات والوقائع، مثل الإقامة وتاريخ الوفاة أو الامتداد بحسب الحالة.
ولا يصح افتراض أن جميع الورثة أصبحوا مستأجرين أو أن كل قريب يحق له الاستمرار في العين. كما لا ينبغي الخلط بين انتقال الملكية بالميراث وامتداد العلاقة الإيجارية؛ فهما مسألتان قانونيتان مختلفتان.
هل يمكن إنهاء عقد الإيجار القديم قبل انتهاء السنوات السبع أو الخمس؟
نعم، نصت المادة الثانية على انتهاء العقود في نهاية الفترة المحددة، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك. كما أن المادة السابعة نظمت حالات يجوز فيها طلب الإخلاء قبل انتهاء الفترة الانتقالية، وهي ترك الوحدة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر، أو ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى مناسبة للغرض ذاته، وذلك دون الإخلال بأسباب الإخلاء الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
للتفصيل في هذه الحالات وإجراءاتها، اقرأ حالات طرد المستأجر في الإيجار القديم.
وتحديد مدة عقد الإيجار القديم بدقة يساعد الطرفين على معرفة موعد انتهاء الفترة الانتقالية، لكنه لا يغني عن مراجعة الإجراءات القانونية المرتبطة بالتسليم والإخلاء.
هل انتهاء مدة العقد يعني الإخلاء دون إجراءات؟
انتهاء المدة القانونية يرتب الأثر الذي حدده القانون، لكن التعامل مع النزاع أو الامتناع عن التسليم يجب أن يتم وفق الإجراءات القانونية المختصة. ولا يجوز لأي طرف فرض الأمر بالقوة أو اتخاذ إجراءات مادية منفردة مثل تغيير الأقفال أو قطع المرافق.
هل توجد وحدات بديلة للمستأجرين قبل انتهاء مدة العقد؟
تجيز المادة الثامنة للمستأجر أو من امتد إليه العقد، ممن تنطبق عليهم أحكام القانون، التقدم بطلب لتخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية من الوحدات المتاحة لدى الدولة، إيجارًا أو تمليكًا، وفق الضوابط والأولويات المقررة. ويشترط تقديم إقرار بإخلاء وتسليم الوحدة الحالية فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة البديلة.
وفي نوفمبر 2026 وافق مجلس الوزراء على مد فترة تقديم طلبات الحصول على الوحدات البديلة لمدة ثلاثة أشهر إضافية تنتهي في 12 يناير 2027. وينبغي الرجوع إلى الإعلانات الحكومية لمعرفة شروط التقديم والمستندات المطلوبة.
لذلك لا يمكن تحديد مدة عقد الإيجار القديم من وصف الوحدة وحده؛ بل يجب فحص العقد وصفة أطرافه والقانون الذي يحكم العلاقة الإيجارية.
أسئلة شائعة عن مدة عقد الإيجار القديم
هل مدة السبع سنوات تبدأ من تاريخ العقد؟
لا. المدة التي حددها القانون رقم 164 لسنة 2025 تُحسب من تاريخ العمل بالقانون، وهو 5 أغسطس 2025، بالنسبة إلى العقود التي يشملها.
هل المحلات التجارية لها سبع سنوات؟
الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين والخاضعة للقانون رقم 164 لسنة 2025 لها فترة انتقالية خمس سنوات، وليس سبع سنوات. أما عقود الأشخاص الاعتبارية فقد تخضع لقانون آخر.
هل يستطيع المالك والمستأجر الاتفاق على إنهاء العقد مبكرًا؟
نعم. المادة الثانية تجيز انتهاء العلاقة قبل نهاية الفترة الانتقالية إذا تم التراضي على ذلك.
ولهذا فإن مدة عقد الإيجار القديم لا تُحسب بصورة صحيحة إلا بعد تحديد القانون الواجب التطبيق وصفة المستأجر وطبيعة الوحدة.
الخلاصة
حدد القانون رقم 164 لسنة 2025 فترة انتقالية قدرها سبع سنوات للعقود السكنية وخمس سنوات للأماكن غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين، وذلك من تاريخ العمل به في 5 أغسطس 2025. لكن تحديد المدة في حالة بعينها يتطلب التأكد من نطاق القانون وصفة المستأجر وطبيعة استعمال الوحدة وما إذا كان العقد قد امتد إلى شخص آخر.
لمعرفة بقية التعديلات، راجع الدليل الشامل لقانون الإيجار القديم 2026، أو اطلب استشارة قانونية عبر تقنين لمراجعة عقدك ومستنداتك.
